土地・家屋・償却資産はいつ、どんなタイミングで売却又は解体すべきですか?

 土地、家屋、事業用の償却資産には固定資産税が掛かりますので、固定資産税(地方税法)の規定を意識して、売却または解体などすると良いでしょう。

 固定資産税は賦課期日である1月1日にその不動産を所有している者(=納税義務者)に対して課され、その年分期間按分することなく、1年分を全額納税することになります。全額です!日割り、月割しません!!容赦なく、市町村から翌年4月に賦課徴収のための納税通知書があなたに来ます。よって、事情にもよりますが、売る事や解体することが年内に確定しているのであれば、年内12月までに売却した方が固定資産税上、節税となります。永いこと使ってきたので名残惜しい、最後に一緒に年を越したい!!というお気持はわかりますが、売る・壊すと決まれば、不動産は年末までに売った方が良いと思います。1月まで持っていると、翌年の固定資産税を1年分全額負担することになるからです。
 相続ならなおの事、注意が要ります。例えば、年の後半に父が亡くなり、父が所有・登記していた土地・家屋をどうするか、親族一同で協議していたとしましょう。同居の子がそのまま使用するという結論なら、法務局への所有権移転登記が無かったとしても、その子が「現に所有する者」として、固定資産税が課されることとなります。父の他界後もそのまま実際に子が使っているため、このケースは納得のいくところでしょう。
 もうひとつのケースが固定資産税的に問題となります。父の他界後、誰も住んでないので、土地・家屋を売って現金化して相続人で分ける事までは決まっているが、相続人間での協議分割がやたら長引いて、売りも壊しもせず年をまたいでしまったケースでしょう。こうなると、土地・家屋を使ってすらいない相続人が固定資産税を共同で支払うことになります。課税団体である市町村は、書面上の「所有」又は「みなす所有者」は把握できますが、実際に「使用」しているかどうかまで現地に確認しにくることはしません。なんか、もったいないですよね。相続は後にして、取り急ぎ、年内までに売れば、固定資産税の翌年の負担はありませんでした。

 なお、最近の不況が原因で売れないのであれば、家だけ取り壊して更地にしておくという節税手段もあります。不動産会社のモデルハウスなどでこの例をみた事があります。12月にモデルハウスを取り壊し、春までにまたモデルハウスを新築することもあるみたいです。土地の価値が低く、家の価値が大きい場合に有効かもしれません。
 土地の価値が高い都市部では注意が必要で、家を壊した事により、小規模住宅用地の特例率1/6(→住家があることで、価格を6で割って課税標準としてくれる)の規定が適用されなくなり、土地の固定資産税が跳ね上がることもあり得ます。税理士や宅建、FPなどに相談するとよいでしょう。

 なお、売却市場の時価の変動により、12月だと売却収入が低く、1月だと高く売れるということもあり得ますから、その把握も大事かもしれません。試算は是非FPへ。固定資産税と売却収入のバランスをみましょう。

























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最終改訂2013/2/6

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